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不動産Q&A

ここでは、不動産について質問にいくつかお答えします。また、その他のご質問等は当社にお気軽にお問い合せください。

不動産売買について

今、所有しているマンションはいくら位で売れるでしょうか?
答え
査定には一般的に簡易査定法・売買事例比較法を使い算出します。

■簡易査定法
・建物の延べ床面積(坪)×新築時建築単価(坪)=新築建物価格
・新築建物価格÷45年×(45年−建物経過年数)=現在建物価格
(注1:この場合はRC造、45年で建物価格の償却と仮定しています)
(注2:新築時建築単価目安 坪80万〜100万位)
・土地の面積×坪単価=土地価格
・現在建物価格+土地価格=物件価格になります。

■売買事例比較法
上記の簡易査定法を基にして物件所在するエリアのタイプの共通する物件の価格を比較検討し立地条件・設備・環境などを考慮の上、修正し価格を算出する方法です。
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売却する場合の契約方法は?また手数料はどの位かかりますか?
答え
オーナー様から売却をお受けする場合の契約方法は3種類あります。

(1)専属専任媒介契約
依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じる形式のものです。自ら見つけた買手との契約はできません。

(2)専任媒介契約
依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じる形式のものです。自ら見つけた買手との契約はできます。

(3)一般媒介契約
特定の業者に限らず、複数の業者に取引の仲介を依頼することができます。

以上の3種類ですが、(1)〜(3)の順に業者の営業活動の責任範囲が緩和されますので、早めの売却をご希望であれば(2)か(3)が望ましいと言えるでしょう。

・売買仲介手数料は、価格の3%と言われています。しかし実際に支払う手数料は3%と+6万円になります。

正規の計算式は下記のようになります。物件成約価格に対して
・200万円以下の部分・・・5%
・200円以上400万円以下の部分・・・4%
・400万円以上を超える部分・・・3%

上記金額を合計した金額に消費税5%を加算した金額が仲介手数料となります。
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相続税対策でアパート経営やマンションを購入すると聞きますが・・・?

たくさんの方々がこのシステムを活用されております。ここではシステムの概略をご説明いたします。

新築した建物の評価額は、時価の70%程度です。現金から建物に変わるだけで、評価額が30%下がる事になります。借入金で建築されても同じことです。貸家だと、自分の自由にならないので評価額が低くなります。自家用家屋としての評価額から借家権の評価額を差し引けるので、建物部分は更に、30%の評価減になります。自分の土地に、建物を建築して、他人に貸付けている場合の土地を貸家建付地といい、評価額が下がります。

更地の価額−(更地の価額×借地権割合×借家権割合)=貸家建付地の評価額

■小規模宅地特例の適用
アパート・マンション経営の宅地は、200uまでの部分は50%減額されます。借入金で建築した場合建物を建てた後の評価額から借入金を引くと更に評価額が下がります。

■アパート・マンション経営
土地の相続税評価額は(路線価方式または倍率方式によって評価)、時価よりも低く評価されます。建物も、時価の70%程度と低く評価されます。土地の上の建物が、アパート・マンションですと、土地は貸家建付地として、建物は貸家として評価されるので、更に評価額が下がります。

※利回りが良く賃料で借入金が返済できる物件であれば継続的な安定収入にもなり、相続税対策には大変有効と考えられます。
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賃貸について

管理費・共益費ってなに?
答え
管理費・共益費の内訳は各物件によって変わります。マンション等は共用部分の光熱費代、水道料などが含まれていますし、管理人を置いて管理している場合はその費用が含まれていることがあります。金額も物件によって違います。
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仲介手数料とは?
答え
賃貸借契約を結ぶときに仲介している不動産会社に対して支払う手数料の事です。このお金は契約を解除し、退去しても戻ってきません。仲介手数料の額は法律で決められており、最大で家賃の一ヶ月分以内(消費税別途)となっています。
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物件の表示を見る際、注意する点は?
答え
まずは日当たりや周辺環境を確認しましょう。駐輪場や物件の管理は適切におこなわれているか、エアコンなどの設備はどうか、家具の配置は思い通りに配置できるかなども確認しましょう。
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申し込み時に必要なものは何ですか?
答え
申し込み用紙にご記入いただくだけですので、とくにご持参頂くものはありません。
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契約時に費用はどれくらいかかりますか?
答え
例として「家賃が6万円(共益費込)・礼金が1ヶ月・敷金が2ヶ月」の場合でご説明します。

・礼金 60,000円(家賃1ヶ月分)
・敷金 120,000円(家賃2ヶ月分)
・前家賃 60,000円(家賃1ヶ月分)
・仲介手数料 63,000円(消費税込)
・火災保険料 15,000円(2年間、物件により異なります)

契約時に必要な金額は合計で318,000円となります。

※当サイト情報と現況に相違がある場合は、現況優先といたします。
※物件は成約済あるいは販売中止となる場合があります。
※成約済あるいは販売中止の場合はご容赦ください。
※ご成約の際には、仲介手数料・別途諸費用が必要です。
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